深圳移民象美国移民一样推着楼市往前走

南方网讯　目前，美国经济虽然不景气，但房地产业则是其中的一个例外。如果不是亲身处于其中，恐怕很难想象美国房地产业的火热程度。在考查期间，美联储主席格林斯潘恰好发表了“股市亏了房市补”的观点。

美国家庭财富价值的25％左右为房地产，家庭房地产的价值是股票价值的4倍。格林斯潘的这句话，一方面表明，美国房地产价格的变化对消费的影响远大于股票的影响。美国一般民众在股市的投资大约2万美元，假如房子升值1至2万元，哪怕股指跌一半，总体而言也没有损失；另一方面，自1989年NASDAC股票市场科技股一落千丈以后，股市中的游资开始进入楼市，导致房地产一片高歌。至今，美国的房地产热潮已经持续了11年，超过正常繁荣周期1倍多。而这么长的时间，美国房地产依然看不到调整的迹象，主要原因就是股市没有走入牛市所致。这就是格林斯潘的讲话所蕴涵的股市与楼市的逻辑联动关系。

移民：加州地产的主要推动力量

大约从1999年开始到现在，美国纽约、华盛顿和旧金山、洛杉矶、拉斯维加斯、圣地亚哥等城市的房地产价格暴涨了45％以上。此次考查，在加州洛杉矶虽然只呆了短短一天半的时间，但依然感受到了洛杉矶、圣地亚哥阳光般火热的房地产市场。

加州房地产市场自1989年后，开始进入新一轮发展阶段，而目前正是以洛衫矶、圣地亚哥为代表的加州房地产市场最高潮的时候。由于全世界移民过来的人数很多，房地产市场的租赁状况可喜，租金步步攀高，整个加州的房地产市场因此高涨。

根据协会提供的资料，整个加州在上半年就签发了10万份建设开工许可证，比上年约增加了26％，而南加州是整个加洲最火热的区域，全州上半年总体发出的建设许可证，有5.21万份是落在南加州的。这其中，25％的许可证涉及的是公寓，而购买公寓的主要力量是移民。这就表明，移民是南加州房地产的主要推动力量之一。

另外，由于移民的原因，加州每年的人口增长幅度为602万人，加州每年需要新增23万套住房才能满足需求，但2003年预计供应数只有不到19万套，导致住宅供不应求。同时，历史上最低的利率，使得人们可以承担在全国住房最昂贵的地区置业。加之加州地区整体住房租金比1997年增长了50％，进一步促使人们选择买房而不是租房。

移民：促使深圳房地产持续走强

深圳的移民数量位居全国前列，移民的增加同样也是深圳房地产持续走强的主要原因之一。这是深圳与美国加州的共同点。深圳的买房人主要有三种：一是20世纪80年代深圳最早开放的时候到深圳的“老深圳”；二是随着深圳的建设发展，陆续到深圳打工的“外地人”；三是香港人。其中，“外地人”已经成为近年来深圳房地产市场的主要购买力。与前几年相比，过去以租为主的“外地人”逐渐成为深圳的购房主力军。深圳这两年商品住宅销售面积突破700万平方米，与“外地人”的大量购买分不开。

由于移民在深圳没有亲戚、少有朋友，要解决住房问题，市场几乎是惟一的选择。在南山，外来移民数量集中，IT企业每年都招收大量的毕业生，这些都是深圳购房的新生力量，承接了深圳房地产的火热走势。可以说，移民也同样是深圳地产的“太阳”。

编辑：欧阳星