来源：广州日报作者：黄露 陈栋、何波
房子的产权问题，通常是离婚时夫妻双方争论的焦点。
近年来离婚夫妇房产分割纠纷案一直呈上升趋势，前来咨询房产归属问题的人也越来越多。 广东华法律师事务所的律师表示，由于夫妻双方对房子产权归属以及房产交易程序不明确等因素，很多产权不明的房子都在上市交易，这在无形中增加了二手房买卖双方的风险。
文/ 记者 黄露 图/ 见习记者 陈栋、何波
案例一：房子我也出钱怎没发言权？
家住禅城的张勇（化名）和李琳结婚近7年，现在跟妻子感情破裂面临离婚，妻子已经打算把其名下的一套房产卖出去，而两人的最大财产就是现在他们居住的房子。
这套房子位于祖庙路，房产证上署的是李琳一个人的名字，该房产为两人婚前购买的房产，已于去年按揭完毕。在房子购买时花了20万元，李琳找父母借了3万元，两人存款合起来有9万元，剩余8万元由两人按揭还清。现在李琳的朋友王先生想出28万元把房子买下，并已经支付给李琳3万元定金，但张勇找的评估机构认定该房产市值32万元，并以此为据坚决不同意卖房。
“房子我也有份的，但是他们的交易我完全不知情，现在要签买卖合同才告诉我。他们本来就是认识的，我怎么知道他们会不会瞒着我报低价？”张勇来到禅城某律师事务所，决定为自己讨个说法。
这边张勇为被蒙在鼓里而愤愤不平，另一边打算买房的王先生更是一头雾水。房产证上明明写的是李琳的名字，两人也已经协商好以28万元成交，自己更是诚心想购买这套房子，现在张勇突然冒出来要自己多出4万元，交易应该怎么进行？房子是在两人结婚前购买的，张勇有发言权吗？
律师说法：婚前房产按份占有
广东华法律师事务所律师李进认为，张勇的问题要分两种情况进行分析：
其一，如果张勇没有证据证明他在婚前和李琳共同出资购买了该套房子，而房产证上署的是李琳一个人的名字，那么张勇对该套房子没有任何发言权，王先生和李琳之间的交易可以继续正常进行。
其二，如果张勇有证据证明其和李琳共同出资购买了该套房子，虽然房产证上署的是李琳一个人的名字，但该套房子实质上是张勇和李琳按份共有，双方按照各自出资的比例对该套房子享有所有权。
李进认为，如果张勇能出具出资证明，王先生购买这套房产就会比较麻烦。因为张勇和李琳结婚后，并没有约定该套房子为夫妻共同财产，所以这套房子并不因为张勇和李琳结婚而转化为夫妻共同财产，两人结婚后对该套房子仍然是按份共有，即按照婚前各自购买该套房子的出资的比例对该套房子享有所有权。不止如此，如果李琳要将这套房子出售，张勇还有优先购买权。
也就是说，即使王先生想从李琳那里购买这套房子，也要得到张勇的同意。如果张勇不同意，则王先生和李琳之间的交易是无效的。
针对目前的情况，王先生可以终止该套房子的交易，要求李琳双倍返还定金；或者跟张勇协商，确定一个合理的价钱，否则即使王先生和李琳办理了相关的交易手续，甚至王先生拿到该套房子的新房产证，王先生也可能陷于纠纷之中。
案例二：丈夫给“二奶”买房如何追回财产？
张女士发现丈夫李某在外面包养了一个情人，还出资为这个情人购买了一套价值50万元的商品房。事实上，张女士和丈夫李某结婚5年，双方都事业有成，李某在南海开了一家规模不小的公司，她自己也是一家服装店的老板，生活过得还算充裕。
由于忙着打理服装店，张女士一直没有把注意力放在家庭上，近段时间她才发现不对劲，仔细盘查的结果让她大吃一惊——李某竟然在外面包养了来佛打工的小王，并且在禅城为她买了一套商品房，房产证上署的是小王一个人的名字。据小王称，李某在深圳还包养了一个情人，也为其租了一套房。知情后张女士立刻向法院提起离婚的诉讼请求。
但是向法院提出离婚后，张女士又开始犯愁了，房子是李某出钱买的，房产证上也署的是小王的名字，自己能不能追回那套商品房呢？但买房用的钱确实是家里的钱，更重要的是，张女士觉得不能纵容李某的出轨行为，要为自己讨个公道。
律师说法：出资证据是关键
按照我国法律规定，夫妻婚姻关系存续期间所购买的房子当属共同财产，除此之外，双方的工资、奖金收益，生产、经营所得的收益，知识产权的收益，以及继承或赠与所得的财产等都属共同财产之列。
律师李进认为，李某出资为其情人购买一套商品房的行为，实质上是一种赠予行为。也就是说，李某将他们夫妻的共同财产赠予自己的情人，而张女士作为房产的另一权属人完全不知情。这套房子的赠予需要得到张女士的许可才能发生法律效力，张女士可以要求李某的赠予无效，要求小王返还那套商品房。
但事实上，张女士要追回这套商品房，还是有一定难度的，律师李进认为原因主要如下：
房产证有公示效力。这套商品房房产证上署的是小王的名字，而房产证是国家机关颁发的，有很大的公示效力。如果张某提起诉讼，除非有法院认可的相反证据证明该套商品房不是小王的，才有机会追回该套商品房。
必须出具出资证据。虽然张女士认为“买房用的钱确实是家里的钱”，但必须要有相关证据来证明该套商品房是李某出资的，否则法院就不会支持张某的主张。
针对此，律师建议张女士可以同李某、小王协商，如果承认“李某出资为小王购买一套商品房”，张某可以要求小王返还属于自己的那一半房产或协商进行相应对价补偿；如果对方不承认，可以向法院提起李某赠予行为无效的诉讼，如果有相关证据证明是李某出资的，就可以追回该套房产。
案例三：婚前婚后房产如何分？
小侯和小唐是经朋友介绍相识的，两人于1998年5月在禅城登记结婚。在结婚前小侯就在同济西路购买有一处房产，房产证上署的是小侯的名字；小唐名下也有一套房产，是2001年（婚后）两人共同出资购买的。前几年两人婚姻很美满，并育有一个女儿。2005年，由于种种原因，双方协商好准备离婚，存款和小孩抚养权等方面都没有争议，但关于名下的这两套房产，两人起了强烈争执。
由于双方对两处房产的分割不能达成协议，小唐向法院提起了诉讼，要求法院判决双方离婚并分割共同财产。小唐认为，这两套房产都应该归双方共有。两人未对婚前财产进行公证，小侯名下的房产自己也有权进行分割，后一套房产在她名下，她理所当然有分割权。
但最后的判决结果让小唐大失所望。法院判决，准许小侯和小唐离婚，女儿归小唐抚养，小侯名下的房产归小侯个人所有，而小唐名下的房产则为夫妻双方共有财产。小唐名下的房产最终还是判给了小唐，但小唐需要支付一半的房价给小侯。
“我就不明白了，怎么他名下的房子就归他所有，我名下的他还能分一半呢？如果婚后买的归双方共有，那我女儿也是家庭的一分子，她有没有权利进行分割呢？”尽管一审已经作了判决，但小唐还是颇不服气。
律师说法：房产归属权不同
小唐觉得法院的判决有失公平，但律师认为合情合理。李进认为，小唐的问题具有普遍意义，很多“围墙”内外的夫妻都不明白，如果两人婚姻破裂要对财产进行分割，婚前婚后购买的房产“算法”是不同的。
他认为，小侯和小唐两人名下的房产一个是婚前购买，一个在婚后购买，要分开进行分析。小唐的困惑，在于她没有明确婚前婚后财产的分割问题是不同的。
婚前房产个人所有。小侯名下的房产是在婚前购买的，而且小唐也没有相关证据证明她和小侯一起出资购买了该套房产，或是得到小侯的同意将这套房产转化为夫妻共同财产。按照法律规定，夫妻婚前个人财产并不因为婚姻关系的延续，而自动转化为夫妻共同财产。
因此，小侯婚前购买的这套房产并不因为他与小唐的婚姻关系，而成为两人的共同财产，所以法院认定小侯名下的房产为其个人房产。
婚后房产夫妻共有。小唐名下的房产是在婚后购买的，虽然房产证上显示该房产为小唐所有，但这并不能说明小唐是该套房产的唯一权属人。按照我国法律规定，在婚姻存续期间购买的房产，归夫妻双方共同所有。在法院的实际判决中，一般不会轻易改变房子的所有权。
这类案例对房产证上署名的一方是比较有利的，如果另一方想维护自己的权益，就必须保留足够的证据证明自己是出资方。房产为夫妻共同财产，所以法院最终判决房产归小唐所有，但小唐需要支付一半的房价给小侯。
另外，小唐名下的房产是夫妻共有财产，而不是家庭共有财产，不管他们的女儿成年与否，她对这套房产都没有分割权。
