时间：2006/12/2|
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来源：朱运德律师
| 1．问：什么是房地产？ |
| 答： 房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。 |
| 2．问：什么是房地产权？ |
| 答： 房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。 |
| 3．问：什么叫房地产登记？ |
| 答： 房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利记载于政府特定的簿册上，颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。 |
| 4．问：为什么要进行房地产登记？ |
| 答：房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产登记有三个方面的作用： （1）产权确认，即确认房地产的权属状态； （2）保障权利人的合法权益； （3）加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。 |
| 5．问：不办房地产登记对权利人会产生什么影响？ |
| 答：（1）未经登记的房地产不能依法办理转移登记； （2）未经登记的房地产不能依法办理抵押登记； （3）未经登记的房地产发生侵害，或其使用发生变化时，其权利人的合法权益得不到有效保护。 |
| 6．问：怎样申请房地产登记？ |
| 答：申请房地产登记，应当按照有关房地产登记的法律、法规及政策向登记部门提交申请表及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记部门应在规定时间内核准登记，颁发房地产权利证书。 |
| 7．问：什么是宗地？ |
| 答：宗地是土地的基本单元，是指以权属界限组成的封闭地块。深圳市的土地以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，简称地号。 |
| 8．问：什么叫宗地图？ |
| 答：宗地图包括土地使用合同书附图及房地产登记附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。 |
| 9、问：权属调查包括哪些方面的内容？ |
| 答：房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑物有无合法批准手续，有无加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、坐落等。 |
| 10、问：权属调查的程序及方法是什么？ |
| 答：权属调查的程序及方法如下： （1）核查房地产登记申请人所提交的文件是否齐全、有效，申请表格填写是否正确完整； （2）核查申请登记的房地产产权登记档案文件（电脑查档，如不能确定，还须核查原始登记文件）； （3）如有必要，现场核查申请登记的房地产现状。 |
| 11、问：房地产登记主要记载哪些内容？ |
| 答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、房地产他项权利、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、坐标、形状等进行专门的记载。 |
| 12、问：房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？ |
| 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》及政府编制文件的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市国土资源和房产管理局是深圳市房地产登记部门。登记发证的具体工作特区内由深圳市房地产权登记中心负责，特区外由宝安、龙岗分局负责，登记申请文件由深圳市房地产权登记中心及宝安、龙岗分局的产权办文窗口按规定进行受理。 |
| 13、问：有哪些情形的房地产暂缓登记？ |
| 答： 有下列情形之一的，登记部门可作出暂缓登记的决定： （1）产权纠纷尚未解决的； （2）涉及违法用地、违法建筑事项，未经处理或正在处理之中的； （3）受理申请后发现申请文件需要修正或补齐的； （4）房地产权利受到司法机关或行政机关没收、查封等限制的； （5）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。 |
| 14、问：房地产登记的权利人名称是如何确定的？ |
| 答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定： （1）企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称； （2）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称； （3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称； （4）个人，为合法身份证明上的姓名； （5）共有人，为各权利人的名称或姓名。 |
| 15、问：可否用化名、别名、他人名字申请产权登记？ |
| 答：不能以化名、别名申请产权登记。 |
| 16、问：房地产登记中所说的身份证明是指什么？ |
| 答：房地产登记中所说的身份证明是指： 自然人： （1）申请人为大陆居民应提交身份证复印件或其他有效身份证明复印件（现役军人可提交军官证、长期旅居国外的中国公民可提交护照）；其姓名或身份证号码发生变更的，应提交户籍所在地的公安机关出具的书面证明；身份证遗失或过期的，应提交申请办理身份证的回执及附有本人照片及身份证号码的户籍证明；军官证遗失或过期的，应到原发证机关补发或换领新的证件。 （2）申请人为港澳人士应提交身份证，其姓名或身份证号码发生变更的，应提交司法部授权的律师见证书或公证机关出具的身份变更公证书；身份证遗失或过期的，应提交经司法部授权的律师出具的见证书；移居港澳取得港澳身份的，其房地产权以原国内身份证明登记的，应提交经司法部授权的律师出具的身份或身份变更事项的见证书，或原户籍所在地公安机关出具的身份变更的证明书，或公证机关出具的身份或身份变更的公证书。 （3）申请人为台湾人士应提交台胞证、旅行证；其姓名或台胞证、旅行证号码发生变更的，应提交经海基会或海协会转递的变更证明文件；台胞证、旅行证遗失或过期的，应提交经海基会或海协会转递的证明文件；移居台湾取得台湾身份，移居港澳取得港澳身份的，其房地产权以原国内身份证明登记的，应提交经海基会或者海协会转递的身份证明文件，或原户籍所在地公安机关出具的身份变更事项的证明书，或公证机关出具的身份或身份变更事项的公证书。 （4）申请人为国外人士应提交护照；其姓名或护照号码发生变更的，应提交经驻当地使、领馆认证的变更证明，或公证机关出具的身份变更公证书；移居外国取得外籍身份，移居港澳取得港澳身份的，其房地产权以原国内身份证明登记的，应提交现居住地使、领馆的认证书，或原户籍所在地公安机关出具的身份变更的证明书，或公证机关出具的身份或身份变更的公证书。 （5）申请人为无或限制民事行为能力的，除提交申请人的身份证明复印件外（未成年的有效身份证明可为儿童证或户口本），还应提交监护权公证书和监护人有效身份证明复印件。 （6）有授权委托的，应提交授权委托书及委托代理人身份证明复印件。 法人或其他组织： （1）国内企业法人应提交工商机关年检的营业执照复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件。国内企业法人名称或法定代表人发生变更的，还应提交工商机关的变更证明。 （2）国内事业单位或其他组织应提交政府批准成立的批文复印件，或核准登记证明以及法定代表人或负责人身份证复印件，驻深事业单位或企业分支机构，应提交经批准成立的批文复印件、负责人身份证明复印件，其名称或负责人发生变更的，还应提交变更证明文件的复印件。 （3）港澳企业或其他组织提交的身份证明应经司法部授权的律师见证。为外文的，还应提交经公证的中文译本。 （4）台湾企业或组织提交经海基会或者海协会转递的证明文件。其名称或负责人发生变更的，还应提交经转递的变更证明文件。 （5）在国内登记注册的国外企业或组织，按国内企业法人的要求提交身份证明；国外企业或组织应提交经见证或认证的核准登记证明复印件。 （6）有授权委托的，还应提交授权委托书及委托代理人身份证明复印件。外国企业或组织提交的授权委托书及委托代理人身份证明复印件按规定见证或见证。 |
| 17、问：哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？ |
| 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。上面所说的有关当事人包括：买卖双方、抵押人与抵押权人、房地产共有人、房地产交换双方、赠与双方等。 |
| 18、问：哪些房地产登记可由当事人单独申请？ |
| 答：下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请： （1）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记； （2）因继承或遗赠取得房地产的转移登记； （3）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记，有法院协助执行通知书的可单独申请； （4）变更登记； （5）因土地使用年期届满的注销登记； （6）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。 |
| 19、问：哪些房地产登记须办理公证手续？ |
| 答：根据有关规定，下列房地产登记应当办理公证： （1）房地产赠与、继承； （2）房地产转让、抵押当事人一方或双方为境外组织或个人的，转让、抵押合同应当经深圳市公证机关公证。 |
| 20、问：采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任？ |
| 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记部门撤消核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，造成他人损失的，应负赔偿责任。 |
| 21、问：什么情况下登记部门可以决定撤销全部或部分核准登记事项？ |
| 答：有下列情形之一的，登记部门可以决定撤销全部或部份核准登记事项： （1）当事人对房地产不拥有合法权利的； （2）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的； （3）登记部门审查有疏忽，核准登记不当的。 |
| 22、问：房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？ |
| 答： 国家对土地使用权最高年期规定如下： （1）居住用地 70年； （2）工业用地 50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年； （4）商业、旅游、娱乐用地 40年； （5）综合或者其他用地 50年。 |
| 23、问：土地使用权终止的情况有哪些？ |
| 答：（1）出让合同规定的年期届满； （2）土地灭失； （3）土地使用者死亡而无合法承继人； （4）人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效； （5）用地单位迁移或者被依法注销的； （6）市政府根据社会公共利益需要，提前收回土地使用权； （7）法律、法规规定的其他情形。 |
| 24、问：房地产转让、抵押时，房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权是否同时转让、抵押？ |
| 答：《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权份额同时转让、抵押。 |
| 25、问：“二手楼”使用年限从何时算起？ |
| 答：“二手楼”的使用年限从土地管理部门出让土地使用权之日或《房地产证》确定的起始日起算。 |
| 26、问：什么叫“确权”？ |
| 答：确权就是房地产登记部门对房地产权利的确认。即是依照法律、法规、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、产权核准、登记注册、发放权利证书等登记程序，确认某一房地产权利归属的过程。 |
| 27、问：什么是《房地产证》？ |
| 答：《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。 |
| 28、问：《房地产证》主要记载哪些内容？ |
| 答：《房地产证》主要记载业主所购房地产的房地产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；宗地号、土地用途、土地位置、宗地面积、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、用途、建筑面积、竣工日期、建购价款以及房地产他项权利等。 |
| 29、问：旧《房地产证》如何更换新证？（暂不登报） |
| 答：可分以下情况分别办理： （1）属于原特区房地产公司代表政府颁发的房屋所有权证，需到深房集团新峰交易所认证，在办理登记时除提交产权证原件外，还应提交原购房合同书原件。若有遗失则需在《深圳特区报》或《深圳商报》刊登遗失声明，并出具具结书，然后到房地产所在地登记部门换领《房地产证》； （2）属原蛇口工业区产权处所颁发的《房屋所有权证》，需先持原《房屋所有权证》到蛇口工业区房地产公司核实确认，然后持《房屋所有权证》及原购房文件到房地产所在地登记部门换领《房地产证》； （3）属于原市房管局发的《房屋所有权证》必须先审查土地使用权是否合法，如土地合法或虽不合法但已经处理的，可到房地产所在地登记部门换领《房地产证》；不合法且未经处理的，不得换证。 |
| 30、问：《房地产证》和《房屋所有权证》有什么不同？ |
| 答：现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作的房地产产权凭证，两者主要区别是《房地产证》同时记载有土地文件和房屋文件，是对土地使用权、房屋所有权统一进行登记。而原《房屋所有权证》则没有记载土地使用权状况。 |
| 31、问：《房屋所有权证》能否换发《房地产证》？ |
| 答：根据深府〔2004〕193号文《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》的有关规定，已核发房屋所有权证的房地产，经登记部门核实其房屋所有权与其土地使用权权属相符的，可办理换发房地产权证手续。 |
| 32、问：红皮《房地产证》和绿皮《房地产证》有什么区别？ |
| 答：（1）红皮《房地产证》说明该房地产是市场商品房地产，产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利； （2）绿皮《房地产证》说明该房地产是非市场商品房地产。绿皮《房地产证》记载的房地产，不得买卖，需抵押或出租的，要按有关规定办理； （3）上述区别仅是形式区别，实质区别应以《房地产证》及房地产登记簿记载的内容为准。 |
| 33、问：如何查证《房地产证》的真实性？ |
| 答：（1）要确认《房地产证》是否真实，房地产权利人首先应到房地产档案部门查询，看是否有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实。 （2）注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。其真伪性可向房地产登记部门查询。 |
| 34、问：《房地产证》中的原建购价是如何确定的？有什么意义？ |
| 答：《房地产证》中原建购价的确定：购买商品房及其他房地产，原建购价款是指买卖合同中确定的房地产购买价；发展商及其他单位或个人自建房，原建购价款是指该房地产的建造成本价。 《房地产证》中的原建购价款是买房或建房时该房地产的价值，也是以后再转移时计算有关税费的依据。 |
| 35、问：《房地产证》中的建筑面积的含义和来源是什么？ |
| 答：《房地产证》中的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，其具体数据是由房地产登记部门认可的测绘部门提供。 |
| 36、问：房地产实际用途与《房地产证》上记载用途不一致时，如何处理？ |
| 答：房地产实际用途与《房地产证》上记载用途不一致时，由房地产登记部门查核原始登记资料确定。 |
| 37、问：未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？ |
| 答：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时应提交其监护关系证明和监护人身份证明。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。 |
| 38、问：申请人如何向房地产登记部门领取办文结果？ |
| 答：申请人带上收文回执，凭身份证明向房地产登记部门领取办文结果。遗失收文回执的，申请人凭身份证明及遗失收文回执具结书领取。 |
| 39、问：房地产登记的种类有哪些？ |
| 答：房地产登记分为初始登记、转移登记、变更及其他登记、抵押（注销抵押）登记和查（解）封登记等。 |
| 40、问：如何申请办理到期房地产续期手续？ |
| 答：根据深府〔2004〕73号《深圳市到期房地产续期若干规定》的规定，到期房地产是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。到期房地产申请续期的，可以是该宗地上的所有权利人，或共同委托的代理人，也可以是单个业主。 申请续期手续如下： （1）属整宗用地续期，或整宗用地补交地价进入市场的，由地政部门办理。核定并收取地价后签订补充协议书或增补协议书。用地单位凭补充协议或增补协议书到房地产登记部门办理变更登记手续。 （2）上述情况之外的，直接由房地产登记部门受理后核定地价并办理变更登记手续。 |
