时间：2006/12/2|
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来源：朱运德律师
| 53、问：哪些情形下需要办理房地产转移登记？ |
| 答：以下情形需要办理房地产转移登记： （1）买卖； （2）赠与； （3）交换； （4）继承； （5）共有房地产的分割； （6）人民法院判决、裁定的强制性转移； （7）依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。 |
| 54、问：申请房地产转移登记应提交什么文件？ |
| 答：（1）深圳市房地产转移登记申请表； （2）申请人身份证明； （3）房地产权利证书； （4）有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，（按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书）或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书； （5）已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件； （6）人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书； （7）非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件； （8）行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明； （9）以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明； （10）属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复； （11）拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书； （12）房地产共有人同意转移的意见书； （13）收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件； （14）国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件； （15）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。 |
| 55、问：有哪些房地产，应当经主管部门批准后，方可转让？ |
| 答：下列房地产， 应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让： (一)通过行政划拨取得土地使用权的； (二)取得土地使用权时减免地价款的； (三)法律、法规规定的其他情形。 |
| 56、有哪些房地产是不得转让的？ |
| 答：(一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的； (二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； (四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的； (五)权属有争议的； (六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。 |
| 57、问：有哪些行为属于特殊情况下的房地产转让？ |
| 答：下列行为视同房地产转让： (1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的； (2)一方提交土地使用权，另一方或多方提交资金合作开发房地产并以产权分成的； (3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的； (4)以房地产抵债的； (5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。 |
| 58、问：有哪些行为不属于房地产转让？ |
| 答：下列行为不属于房地产转让： (1)共有人之间对共有房地产的分割； (2)国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。 |
| 59、问：哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？ |
| 答：（1）向发展商购买的商品房； （2）合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房； （3）企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房； （4）市、区住宅局出售的福利房、微利房。 |
| 60、问：业主购买商品房后，为何要等发展商办理初始登记后才能申办《房地产证》？ |
| 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条的规定，经初始登记的房地产，有买卖、赠与等情形的，当事人应申请办理转移登记。因此，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，业主才能办理《房地产证》。 |
| 61、问：拆迁赔偿房能否转让？ |
| 答：拆迁赔偿房属于商品房的，可以转让；不属于商品房的，不能转让。 |
| 62、问：什么时候应办理房地产预售备案？ |
| 答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》及有关规定，开发商应在房地产预售合同生效之日起15天内将预售合同向房地产登记部门作备案。 |
| 63、问：办理房地产预售备案应提交什么文件？ |
| 答：（1）深圳市预售房地产合同备案申请表（加盖开发商单位公章）； （2）预购人身份证明； （3）《深圳市房地产买卖合同》（预售）； （4）深圳市预售房地产合同备案汇总表（加盖开发商单位公章）； （5）其他文件（如监护人公证书、委托公证书等）。 |
| 64、问：办理房地产解除预售备案应提交什么文件？ |
| 答：（1）深圳市预售房地产合同解除备案申请表（加盖开发商单位公章）； （2）预购人身份证明； （3）原《深圳市房地产买卖合同》（预售）； （4）深圳市预售房地产合同解除备案汇总表（加盖开发商单位公章）； （5）解除买卖合同公证书或法院依法作出的已生效的裁定书（或判决书、调解书）或协助执行通知书。 |
| 65、问：什么时候用预售合同？什么时候用现售合同？ |
| 答：在销售尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，使用预售合同； 当销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，使用现售合同； |
| 66、问：什么情况下可变更或者解除房地产买卖合同？（暂不登报） |
| 答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》第二十四条、二十六、二十七、二十八条的规定，发生下列情形之一，可以变更或解除地产买卖合同。 （1）经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；者说 （2）因不可抗力致房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的； （3）因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的； （4）出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的； 双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。 一方当事人根据上述第（2）、（3）、（4）项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。 凡按上述规定协商一致解除房地产买卖合同的，买卖双方应共同到房地产登记部门申请解除备案。通过法院生效调解、判决解除合同的，可依据法院的生效文书及协助执行通知书单方申请解除备案。 |
| 67、问：单位和个人是否可以联名买房？ |
| 答： 单位和个人可以联名买房。 |
| 68、问：房地产转让时，同时转让的有哪些权益？ |
| 答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场没有特别约定的，停车场随房地产同时转移。 |
| 69、问：房地产买卖合同签订的日期是否为产权转移的日期？ |
| 答：按照《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产产权转移的日期应为房地产登记部门核准转移登记的日期。 |
| 70、问：房地产转让的风险责任由谁承担？ |
| 答：按照《深圳经济特区房地产转让条例》第十六条的规定，房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。 |
| 71、问：什么叫房地产交换？ |
| 答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。 |
| 72、问：什么叫房地产赠与？ |
| 答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。 |
| 73、问：什么叫房地产继承？ |
| 答：房地产继承是指房地产所有人死亡或宣告死亡时起，按照法律的规定将死者遗留下来的房地产转移给他人的一项法律制度。房地产继承应按有关规定办理转移登记手续。 |
