揭秘深圳炒房人:阴阳合同为炒房打开方便之门

银行贷款与阴阳合同为炒房人打开方便之门

深圳房价连番上涨，炒房人赚的盆满钵满，可普通市民只能望房兴叹，记者了解到，目前深圳每年的住房需求总量为1500万平米，而上市的新建商品房只有700万平米，只能满足一半左右需求，供需失衡，本来就在推动房价上升，而炒房人投机炒做，更使得稀缺的房源控制在少数人手里，进一步加剧了市场的紧张气氛，那深圳的这些炒房人是怎么出现的？他们怎么能获得如此高的暴利呢？我们再来看看邹建民的炒房生涯。

邹建民现在是深圳一家国有企业的职工，自从2001年炒起了房产以后，他就放弃了炒股，刚开始炒楼的时候，邹建民很谨慎，他只买一些二手楼，当时他看中的就是租金回报率。

“那我出租的话，我投资回报10%，肯定有投资价值，我才这么做。”

当年10%的租金回报率，已经让邹建民很满意了，但随着时间的推移，深圳房价越来越高，邹建民和越来越多的人发现，房屋转手倒卖，轻轻松松就能赚到巨额的利润。

“出租一年也不过10%，当时我两个月卖出就可以赚钱20%，那么就干脆就卖掉算了，然后再买再卖，再买再卖就是这么。”

今年上半年，深圳房价的暴涨，更是出乎所有人的想象。

“涨得我不敢往外卖了，卖了以后马上就觉得你卖低了，马上是好象就再买不回来了，有这样的情况。”

邹建民告诉记者，上半年，深圳房价暴涨，他也挣的是盆满钵满，而炒房之所以能获得暴利，是跟两个条件分不开的，首先就是银行提供70%的按揭，在他看来，银行按揭已经成了撬动巨额利润的杠杆。

“股票你是全额啊，你要买100万股票，杀进去了以后，就说你翻了个个，那么200万了，那么你这个投资回报是100%，炒房回报呢，就是你30万进去，你赚房产价值100万的话，房价翻番之后，回报百分之三四百了，三百了，就这个区别了，同样赚100万，一个才用二三十万，一个要用100万。”

在邹建民看来，如果没有银行的帮助，要全额支付房款的话，他很难挣到巨额利润，那么，银行对炒房人的帮助有多大呢？在深圳市房地产权登记中心南山点，记者见到了这样的场景，靠着一张椅子和随身携带的公章，这位中国银行的职员现场就开始为需要办理房产抵押的人提供贷款，那么，像这样一张椅子，一个人每天究竟能贷出去多少钱呢？

“平均来看，一天在八九百万左右。”

记者计算了一下，每月按22个工作日计算的话，这个银行职员每月就能办理一亿七千万的房屋贷款，如此方便的贷款程序，以及30万的资金，就能享受价值百万房产的增殖收益，从而给炒房人提供了可乘之机。

“这是以小博大，这个就是目前房地产投资者的逻辑。”

在深圳，不仅银行按揭成了炒房人的有力工具，同时，深圳的炒房人还在用一种特殊的方式，逃避个人所得税，来锁定利润，这个特殊的办法就是阴阳合同。

“什么叫阴阳合同？”

“就是我们政府规定，如果你卖的房子，你比买的房子高多少，收20%个人所得税，但这个呢，就收不到。”

“原因是什么呢？”

“报政府的合同是假的，他就写按原价卖，实际上他真实的合同跟卖家已经涨了很多。”

采访中，虽然没有任何人给记者出示两份分别给政府和买房人的阴阳合同，但是，邹建民给记者提供了一份房产证，这个房产证上标明房屋的买卖价格是126万。

“实际上成交是200多万。”

“为什么这上面没有反应出来？”

“也就是说还有份阴合同。”

“那么怎么又能从银行贷出来比这个多的款呢？”

“那么显然是用阴合同来贷款，用阳合同来过户避税。”

阴阳合同在深圳早已是公开的秘密，事实上，深圳各家银行只要到深圳国土资源和房产管理局核对合同的交易金额，很容易就会发现，大量的合同是阴阳合同，但是这一现象却延续多年。

“不衔接啊，这个方面谁都知道。”

“为什么不去阻止下这个事情？”

利用银行提供的资金杠杆获得利润，同时用阴阳合同逃避税收，深圳的炒房族轻轻松松就能挣到巨额利润，而在巨额利润的吸引下，不仅炒房人数量大增，同时它还不断冲击着其它行业，并把其他行业的投资者卷了进来。

“你做过这个以后，做别的什么都是没有意思的，都没有意义的。”

面对炒房风 深圳市政府采取系列措施

银行贷款和阴阳合同，为炒房人获得暴利打开了方便之门，虽然国家为了给炒房降温，规定商品房5年之内转让，要被征收5%的营业税，但在高额的利润面前，几乎所有的炒房人都认为，这5%的税并不会影响他们炒房的热情，可是，像这样炒房真的是一门永远只赚不赔的买卖吗？

深圳房价迅猛上涨，但是在红红火火的高房价背后，记者却发现，一些楼盘销售的并不理想。

“我们每天大概是保持在2到3套左右的一个速度。”

采访中，一些地产中介机构也告诉记者，高房价下，深圳楼市的成交量正在萎缩。

“成交量尤其是上半年的豪宅成交量开始迅速萎缩了，香港观望这种客户越来越多，在观望这个房子，看看再说吧，我不买，也不卖。”

深圳楼市的成交量萎缩，对炒房人来说并不是一件好事，因为他们手里的房子将很难出手。

“根本没办法买房，一套房三四百万，一般这里的两口子收入就是万把来块钱，你怎么买法呢，几百万。”

邹建民告诉记者，对炒房人来说，一旦房子卖不出去，炒房人就会面临着巨大的风险，因为，如果房价下跌，他们的损失同样也会被按揭的杠杆放大，房价下跌30%，炒房人的损失将达到100%。

“就像香港金融风暴以后，它的房价下跌，造成很多人负资产，等于把这些烂摊子甩给银行了。”

让邹建民更加担心的是，如果这样的情况发生，那么，炒房人想要保本，唯一的出路就是每月按时支付月供，一直等到房价再次上涨，但是炒房人要做到这一点并不容易，因为深圳房价虽然一路暴涨，但房屋的租金却没有跟上，也就是说，炒房人很难靠房屋的租金来维持按揭的月供。

“如果100万是贷过来，我要还给银行6万元每年，但是我收的租金才不过2万元每年，你肯定不会去做这方面投资了吗。”

一边是，成交量萎缩，房子难以出手，另一边是，房租难以偿还银行的利息，这些潜在的风险让邹建民感到前所未有的压力。

“我觉得房价高了，没有什么投资价值，现在正在慢慢、陆陆续续准备退出来，这样下去没有投资价值。”

就在邹建民陆续卖出手头房子的时候，采访中，记者却了解到，还有不少市民准备加入炒房的队伍。

“是准备买来自用吗？”

“投资，来看一下，准备买来投资。”

那么，深圳的房价真的会创造只涨不跌的神话吗？采访中，邹建民告诉记者，深圳的楼市不是没有暴跌过，他带记者来到深圳一个小区。

“开发商往外卖的时候，六七千一平方米。”

“是哪一年？”

“1992，1993年，到了2000年的时候，最低就跌到了两三千元钱。”

虽然历史的教训就在眼前，但是深圳炒房人却越来越多，那么，炒房人真的没有风险吗？采访中，记者了解到今年下半年深圳市将有大批的90平米以下的商品房提供市场，这将对深圳房价带来什么影响呢？

“我想90，这个90、70房，占到绝对大多数比例的情况下房价过快的涨幅，肯定会稳定下来，也会降下来。”

就连这些炒房人，他们也在担心，楼市的泡沫一旦破裂自己能不能全身而退，这种投机炒做，一方面人为加剧了深圳房源的紧张程度，另一方面又造成了大量商品房闲置，那些真正迫切需要住房的市民却又买不起如此高价的房子，现在针对深圳出现的炒房热，当地政府正在想办法给它降温。

面对深圳的炒房风，采访中，刚从日本回深圳工做的王伟告诉记者，为了买房，他已经看了十几个楼盘，也和不少炒房人接触，但高昂的房价让他没办法接受。

“他那个房子都闲着两年以上，我昨天看了四五套，全是闲着两年以上。”

在王伟看来，深圳炒房人之所以能够进行炒房，哄抬房价，一个很重要的原因就是，现有的政策只在流通环节征税，导致炒房人可以零成本的持有多套空房，因此王伟建议。

“比我现在建议你们什么，政府现在就可以收物业税，收那个不动产的不动产税，像日本一样。”

“日本通过不动产税和物业税可以控制什么？”

“控制这些人的投机性，他保有这个空房的话，他就付出很多的代价。”

这条建议，也让邹建民这样的炒房人感到了巨大的压力。

“烫手的山芋，你还是赶紧扔吧你。”

遏止炒房行为，不仅能节省大量的土地和社会资源，同时也能让每个人拥有需要的住房，记者采访中了解到，这一现象目前已经引起有关部门的关注，深圳已经成为物业税前期调研的城市之一，此外，记者注意到，由于炒房人凭借银行提供按揭贷款的经济杠杆，才能实现炒房暴利，一旦房价下跌，炒房人还不起银行按揭，也将给银行带来巨大的风险。

“万一这个成交量萎缩，你银行的风险就来了，更何况发生下跌了。”

面对这种现象，在上周，央行表示，要密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势，加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向监控，也就是说央行正在关注涉房贷款存在的风险，另外，在深圳，记者也了解到，为了减少房价上涨和炒房人对低收入市民住房需求的影响，深圳市将在十一五期间建设公共租赁住房11.4万套，这也将在节省土地资源的情况下，满足低收入市民的住房需求。

“比如说住房保障的生命周期，比如说70年，如果我出售一套房子，我可能保证一户家庭的住房，解决一个家庭的住房保障，如果是采取出租的方式，假如说一个家庭租10年，那我可以保障7个家庭的住房保障。”

同时，记者在深圳国土资源和房产管理局了解到，为了满足市民的住房需求，深圳市今年计划提供的土地面积是去年的2倍，此外，为了保证中低收入市民的住房需求，深圳市政府今年将向市场推出6000套经济适用房和公共租赁住房，而十一五期间，还将有14万套保障性住房提供市场。

“考虑了我们城市人群的20%，是属于低收入的，所以对于这部分注入住房保障。”

深圳市政府的一系列措施，在邹建民看来，就是一个收手的信号，因为这些措施不仅减少了市民对商品房的需求，同时，大量小户型面市，也会抑制房价的上涨。

“那么作为投资客来说，他适当地可以收手。”

半小时观察

二十多年前，一天盖一层楼的深圳速度，成为了深圳人的骄傲。现在，房子一天一个价的深圳速度，却成了很多深圳人心里的痛处。一方面炒房人手里的商品房在闲置，而另一方面许多急需住房的人们又无法承受高昂的价格，这种矛盾有悖公平。

如何才能让真正有需要的人拥有住房，我认为，增加经济适用房和廉租房的供应是关键，前几年深圳市新建的经济适用房每年只有500多套，与商品房每年六七百万平米的供应量相比，不足1％，而廉租房的供应更是捉襟见肘，这把大部分市民推上了购买商品房的独木桥上。

而同时，炒房人在逐年增加，更多的商品房控制在了少数的炒房者手里，使得深圳的房价一升再升，在这些炒房者把房价炒上天的同时，更多的人们离自己的住房梦越来越远。

我们看到，现在深圳市政府已经采取了不少措施，控制炒房者的投机行为，像对银行房贷加强监管，对阴阳合同加强审核，等到炒房不再那么容易，炒房者自然也会知难而退。而最重要的是，只有通过增加保障性住房的供应量，更合理的分配住房资源，让有需要的人找到解决住房问题的另一条路，炒房人失去了市场，房价才能回归理性。

经济半小时

主编：周人杰

记者：李杰

摄像：张明